Due modi di tassare lo stesso canone
Con la cedolare secca il canone di locazione è tassato con un'imposta sostitutiva a aliquota fissa, che sostituisce IRPEF e addizionali sul reddito da locazione, oltre a imposta di registro e imposta di bollo sul contratto e sulle proroghe.
Con il regime ordinario, invece, il canone concorre al reddito complessivo IRPEF, con la deduzione forfettaria prevista per i redditi da locazione, e si applica l'aliquota marginale del contribuente più le addizionali regionale e comunale.
Le aliquote della cedolare
L'aliquota ordinaria della cedolare secca è il 21%. Scende al 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa e negli altri casi previsti dalla legge. Per le locazioni brevi si applicano le regole specifiche di settore, che nel tempo hanno visto modifiche sull'aliquota applicabile a più immobili.
Cosa si perde scegliendo la cedolare
Il reddito assoggettato a cedolare non entra nel reddito complessivo: questo è un vantaggio per l'imposta, ma può diventare uno svantaggio perché il canone non può essere abbattuto da detrazioni e deduzioni IRPEF che non trovano altra capienza (spese sanitarie, interessi sul mutuo, ristrutturazioni).
Va inoltre ricordato che con la cedolare si rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per la durata dell'opzione, e che il reddito resta rilevante per il calcolo dell'ISEE e per le condizioni di accesso ad alcune agevolazioni.
Come confrontare i due regimi
Il confronto va fatto con i tuoi numeri: canone annuo, aliquota marginale IRPEF, addizionali del tuo Comune e detrazioni che rischieresti di perdere. In molti casi la cedolare conviene già dal secondo scaglione IRPEF, ma per redditi bassi con molte detrazioni il regime ordinario può risultare più vantaggioso.
Nell'area riservata di Fisco F24 il confronto è automatico: inserisci il canone e vedi affiancati l'imposta con cedolare al 21%, quella al 10% per il canone concordato e la stima IRPEF, con l'indicazione del risparmio.